據(jù)新華社電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議指出，近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭。既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。
會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量。探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)等，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。
解讀
首付和利率大幅提高
雙劍合璧絞殺投機(jī)投資客
“這是近年來最嚴(yán)厲的一次房貸新政”，我省一家銀行房貸部人士認(rèn)為，二套房首付目前絕大多數(shù)銀行都已提高到四成，新政雖然僅增加一成首付，看似變化不大，但真正厲害的地方是要求貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，2007年，銀監(jiān)會(huì)也曾經(jīng)發(fā)文要求銀行“二套房利率上浮10%”，導(dǎo)致2007年底至2008年上半年房?jī)r(jià)大跌，可見上浮10%對(duì)房市影響之大。
但由于2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)，為刺激經(jīng)濟(jì)，當(dāng)年底國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文，提出銀行可以對(duì)二套房利率“按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，隨后，各銀行紛紛取消了對(duì)二套房利率上浮10%的政策，不少銀行甚至將二套房利率也下浮30%，與首套房相同。現(xiàn)在國(guó)務(wù)院要求二套房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，如果各銀行嚴(yán)格執(zhí)行，肯定會(huì)遏制投資和投機(jī)性購(gòu)房。
“據(jù)我們了解，目前各大中城市的購(gòu)房人群中，50%的是投資投機(jī)性購(gòu)買，投機(jī)者比較喜歡短炒，他們看重的是首付比例，首付提高一成將增加他們籌集資金的難度，而投資者持有的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，看重的是利率，因此利率上浮10%將大大增加他們的月供�！彼忉屨f。
“另外，新政意味著90平方米以下的首套房首付款比例還可以是2成，說明還是鼓勵(lì)首次置業(yè)購(gòu)買小戶型的購(gòu)房者�！睒I(yè)內(nèi)分析，“新政‘對(duì)于三套及以上住房大幅提高首付和利率’未明確，但是口徑應(yīng)該是一樣的，在執(zhí)行時(shí)各家銀行會(huì)有些差別，有的首付和利率可能會(huì)大幅提高，有的可能是首付小幅提高，比如只要求首付5.1成等，但只要落實(shí)好二套房政策，對(duì)三套房四套房都會(huì)有較大的抑制�！�
算賬
乖乖！相當(dāng)于加息57%
貸款100萬20年，要多還利息32萬
目前銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，如果客戶向銀行申請(qǐng)二套房貸款100萬元，期限20年，采用等額本息還款方式還款，按之前大多數(shù)銀行對(duì)二套房貸款利率打8.5折計(jì)算，該客戶每月須還款6626.66元，利息總額為590397.45元；如果按利率上浮10%計(jì)算，該客戶每月須還款7475.76元，利息總額為794182.79元。與之前相比，該客戶每月將需多還849.1元，累計(jì)增加利息20.37萬元。
如果與去年大多數(shù)銀行對(duì)二套房貸利率打7折來比較，現(xiàn)在利率上浮10%，相當(dāng)于二套房貸款實(shí)際利率上漲了57%，也就是說相當(dāng)于加息57%！該客戶每月將需多還1329元，累計(jì)增加利息32萬元。
3問
房貸新政何時(shí)執(zhí)行？
多家銀行表示“最快一兩天內(nèi)出通知執(zhí)行”
記者昨聯(lián)系了工行、招行、中信、深發(fā)展、南京銀行、江蘇銀行等多家銀行，銀行人士均表示，雖然從網(wǎng)上看到了這個(gè)消息，但是還沒有接到總行的通知，因此還不好說該從何時(shí)開始執(zhí)行新政策。南京本地一家法人銀行房貸部門人士認(rèn)為，按照正常程序，在新華社發(fā)新聞后，國(guó)務(wù)院辦公廳還應(yīng)就二套房貸款新政再出臺(tái)個(gè)文件，然后銀監(jiān)會(huì)再根據(jù)國(guó)辦文件精神制訂實(shí)施細(xì)則，隨后各銀行再按照銀監(jiān)會(huì)文件制訂各行自己的政策。
“據(jù)說新政已發(fā)給各家行的總行了，最快一兩天內(nèi)我們就會(huì)收到總行下發(fā)的二套房貸新通知，一旦收到通知就要嚴(yán)格執(zhí)行�！弊蛲恚患夜煞葜沏y行南京分行房貸部門人士調(diào)侃道，“這個(gè)新政下發(fā)得很急，銀行如果此時(shí)心存僥幸心理想鉆空子，那就是自找麻煩了�！�
“二套房”如何界定？
“新政還模糊，但南京對(duì)貸過款的基本都算二套”
記者注意到，這次國(guó)務(wù)院會(huì)議對(duì)二套房的界定是以“家庭”為單位，但銀行人士表示，這里面還是有彈性的，比如有的家庭之前有過貸款買房記錄，但貸款已經(jīng)還完了，在這種情況下再貸款買房，有的銀行可能還是會(huì)按首套來放貸；另外，有的客戶原來在外地已貸款買過房，現(xiàn)在調(diào)到南京工作，貸款買房算不算二套房也不好界定，要看今后各行的具體政策。
另一家股份制銀行的人士認(rèn)為，“這次國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房貸新政對(duì)二套房的定義未作界定，但據(jù)我所知，目前南京多數(shù)銀行對(duì)已結(jié)清貸款的首套房再貸都算二套了，即便是在南京首次置業(yè)，如果在外地仍然有一套貸款結(jié)清的房子，恐怕也很難再作為首套房對(duì)待。”
正還貸或“等貸”的咋辦？
“此前與銀行簽訂的利率折扣不變”
原來已經(jīng)辦理了二套房貸款，并已經(jīng)開始還貸的客戶，或者是已經(jīng)與銀行簽訂了二套房貸款合同，銀行審批已通過但還未開始放款的客戶，貸款利率在新政實(shí)施后會(huì)不會(huì)也上浮10%？對(duì)此，銀行人士表示“不會(huì)”，“只要與銀行簽訂了貸款合同，就按合同約定的利率優(yōu)惠幅度來執(zhí)行，不會(huì)再上浮10%�！比绻翱蛻粼谙蜚y行咨詢時(shí)，銀行承諾給其利率優(yōu)惠，或者是客戶在售樓處與銀行簽訂了貸款意向書中約定了利率優(yōu)惠，但并未簽訂貸款合同，利率會(huì)不會(huì)也上浮10%呢？銀行人士的回答是“會(huì)”，“因?yàn)橹暗牟皇钦胶贤荒芩銛?shù)。” 本報(bào)記者 陳春林 沈春寧
