五礦困守營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園
【中鎢在線新聞網(wǎng)-鎢新聞】
“7年過(guò)去了，感覺(jué)好像沒(méi)啥變化�！背鲎廛噹煾挡辉敢獯虮�，談好了價(jià)錢才同意搭載記者去一探五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園，“那邊一般都沒(méi)人樂(lè)意去，回來(lái)根本就拉不到人�！�
2006年，為響應(yīng)國(guó)家振興東北、環(huán)渤海開發(fā)開放的號(hào)召，央企五礦集團(tuán)在營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地中圈下30.4平方公里土地，計(jì)劃投資300億元打造一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)新城——五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園。作為國(guó)內(nèi)首個(gè)由企業(yè)主導(dǎo)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，營(yíng)口產(chǎn)業(yè)新城不僅是五礦探尋大型商貿(mào)企業(yè)實(shí)業(yè)化轉(zhuǎn)型之舉，同時(shí)也是其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的試水之作。然而，在整個(gè)沿海產(chǎn)業(yè)基地和營(yíng)口新區(qū)被普遍質(zhì)疑為“鬼城”的背景下，作為該區(qū)域的標(biāo)志性園區(qū)，五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園也備受“空?qǐng)@”的指責(zé)。
記者在現(xiàn)場(chǎng)探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，園區(qū)目前的招商情況并不理想，配套的住宅銷售更是陷入停滯。以新加坡裕廊工業(yè)新城為模板的五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園，并沒(méi)有如計(jì)劃中那樣順理成章地繁榮起來(lái)。
“現(xiàn)在只是把招商和銷售的進(jìn)度放緩，產(chǎn)業(yè)新城的打造需要時(shí)間和耐心。兩三年后再看的話，這里會(huì)既好看又紅火�！蔽宓V產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明對(duì)記者表示，假以時(shí)日，營(yíng)口園區(qū)必將形成產(chǎn)城共融的局面，并迎來(lái)“賺大錢”的好日子。然而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士則指出，五礦當(dāng)初投資營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園就有戰(zhàn)略失誤的嫌疑。畢竟，營(yíng)口的戰(zhàn)略地位、資源稟賦和發(fā)展?jié)摿茈y支撐如此巨大體量的產(chǎn)業(yè)新城。“產(chǎn)業(yè)的定位和面臨的競(jìng)爭(zhēng)都令人擔(dān)憂，而住宅銷售更是被擠壓得沒(méi)有空間，兩方面都存在問(wèn)題，何談造城和盈利？”
雪上加霜的是，記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)親密無(wú)間的開發(fā)商和地方政府之間也遭遇了“七年之癢”，種種嫌隙叢生，也為這個(gè)產(chǎn)業(yè)新城的未來(lái)蒙上一層陰霾。
招商之困
五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園所在的沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶園區(qū)之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。
按照五礦產(chǎn)業(yè)園的總體規(guī)劃，園區(qū)建設(shè)將以“具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技金屬加工及裝備制造產(chǎn)業(yè)園”為戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、鋼材精深加工、精密機(jī)械及儀表制造、新材料應(yīng)用等四大主導(dǎo)行業(yè)，以及現(xiàn)代物流和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)兩個(gè)支撐行業(yè)，計(jì)劃用15年時(shí)間，把園區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)化、投資環(huán)境優(yōu)良、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。項(xiàng)目分三期，其中一期面積達(dá)7.6平方公里，二期達(dá)12.4平方公里，而三期的冶金重裝備區(qū)為10.4平方公里。
“目前一期已經(jīng)招來(lái)36家企業(yè)，簽約總額達(dá)到350多億元。”趙錦明說(shuō)，“一期入園企業(yè)的開工率達(dá)到了90%，投資強(qiáng)度達(dá)到1460萬(wàn)元/畝，其中政府投入1160萬(wàn)元/畝，五礦投入300萬(wàn)元/畝，還剩下400多畝土地沒(méi)有招完。”
在五礦產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的五礦大廈招商中心，工作人員顯得憂心忡忡，“遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，招商壓力比較大，我們現(xiàn)在必須堅(jiān)持下去。”
站在五礦大廈頂層能夠向南眺望到整個(gè)沿海產(chǎn)業(yè)基地的輪廓，到處可見(jiàn)暫時(shí)停工的廠房、大片雜草叢生的荒地和空曠的道路。
這座園區(qū)內(nèi)僅有已建成運(yùn)營(yíng)的寫字樓——五礦大廈，其辦公面積總計(jì)達(dá)10萬(wàn)平方米，投資近13億元，招商情況也不容樂(lè)觀。在大廈一層企業(yè)名牌展示區(qū)內(nèi)，只有2個(gè)企業(yè)標(biāo)牌——五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園和當(dāng)?shù)匾患毅y行。而旁邊作為商業(yè)配套的營(yíng)口五礦豪生大酒店，也是門可羅雀。富麗堂皇的大廳內(nèi)只剩下保安和服務(wù)人員，看不到客人入住登記的跡象。
五礦產(chǎn)業(yè)園的建筑施工方之一的二十三冶建設(shè)集團(tuán)遼寧分公司，其項(xiàng)目部緊閉的鐵門上已是銹跡斑斑，門前的垃圾堆上以及工棚四周雜草叢生，大門正對(duì)面的廣告牌上，“攜手五礦，共贏未來(lái)”的標(biāo)語(yǔ)格外醒目。
“好像早已經(jīng)從園區(qū)撤走了�！爆F(xiàn)場(chǎng)施工人員對(duì)記者說(shuō)。
趙錦明坦承，當(dāng)初投資時(shí)有一點(diǎn)判斷失誤�！罢l(shuí)也預(yù)料不到，剛開始建就碰到了全球金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都在下滑，招商和園區(qū)建設(shè)都受到了一定的沖擊。”
在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)沖擊而一度停滯后，五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園在2009年國(guó)家4萬(wàn)億元投資的熱潮下重整旗鼓，但目前招商前景仍不樂(lè)觀。
壓力之下，招商成為第一要?jiǎng)?wù)，甚至門檻也在不斷下調(diào)。作為濱海旅游城市，營(yíng)口對(duì)于引入產(chǎn)業(yè)的污染指標(biāo)非常嚴(yán)苛，但五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園招商人士對(duì)記者表示，“達(dá)到3級(jí)環(huán)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)就可以入園了。”
這種低門檻也引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的強(qiáng)烈質(zhì)疑，一旦引入了冶金、化工類高污染產(chǎn)業(yè)，不僅與五礦所宣稱的“宜業(yè)宜居的綠色工業(yè)新城”理念不符，同時(shí)也背離了營(yíng)口海濱旅游城市的定位。
該人士還表示，園區(qū)還為入園企業(yè)爭(zhēng)取到最為優(yōu)惠的政策�！捌髽I(yè)的土地使用稅減半，稅收享受‘兩免兩減半’以及沿海產(chǎn)業(yè)基地的所有優(yōu)惠政策。對(duì)于入園的企業(yè)高管，人數(shù)不超過(guò)20人的話，個(gè)人所得稅3~5年減半，甚至可以幫助他們運(yùn)作全免的。”
盡管優(yōu)惠多多，但與“具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技金屬加工及裝備制造產(chǎn)業(yè)”的招商目標(biāo)仍相距甚遠(yuǎn)。在記者得到的部分入駐企業(yè)名單中，僅有河北東旭集團(tuán)以及康師傅飲品兩家企業(yè)稱得上具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，其余大多是食品、飲料類的生產(chǎn)企業(yè)和電子信息類的營(yíng)口本土企業(yè)。
盈利懸疑
在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)中，住宅將成為早期盈利的重要保障，其滾動(dòng)開發(fā)源源不斷的現(xiàn)金回籠能夠保證園區(qū)建設(shè)的順利進(jìn)行。而五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園最初的算盤也是這樣打的，其規(guī)劃按照“433”的比例進(jìn)行：40%的產(chǎn)業(yè)用地，30%的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。在一期園區(qū)中，商住項(xiàng)目規(guī)劃占地2平方公里，建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。
據(jù)悉，目前五礦產(chǎn)業(yè)園有兩個(gè)住宅項(xiàng)目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)�？偭坑�50萬(wàn)平方米。鉑海岸目標(biāo)客戶是五礦產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)的中高級(jí)管理層，鉑海灣則主要吸引本地高端客戶群，產(chǎn)品以別墅、洋房為主。
然而，盡管兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)投入在3億元左右，目前銷售回籠的資金卻尚無(wú)法覆蓋所投入的成本。鉑海岸銷售接待中心的門前人跡罕至，反而堆放著不少建筑廢料。
按照銷售人員的介紹，鉑海岸的高密度小高層產(chǎn)品土地加建安成本已經(jīng)達(dá)到2800元/平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)報(bào)出3000元/平方米的售價(jià)，幾乎是虧本在賣，成交數(shù)依然寥寥�！八�，現(xiàn)在住宅的銷售已經(jīng)逐漸停了下來(lái)�！痹撊藛T抱怨道，目前的營(yíng)口消費(fèi)能力不足，同時(shí)所建的樓盤產(chǎn)品也與市場(chǎng)不匹配。“由于目標(biāo)客戶群是入園的企業(yè)管理層人員，但現(xiàn)在招商都這么困難，何談住宅的購(gòu)買力？營(yíng)口目前的整體住宅存量，至少要消化5~6年時(shí)間。”
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007~2012年，營(yíng)口房地產(chǎn)投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長(zhǎng)逾10倍，而扣除掉房地產(chǎn)投資后的全市固定資產(chǎn)投資總額，5年間增長(zhǎng)還不到2倍。2011年，營(yíng)口房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到5年來(lái)的峰值——29.38%。
在住宅為主力的固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)下，營(yíng)口GDP已經(jīng)連續(xù)5年排名遼寧省第一，然而其“工業(yè)強(qiáng)市”的旗號(hào)似乎要打上一些折扣。在上海易居房產(chǎn)研究院2012年頒布的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》中，營(yíng)口位列第26位，被指“由于市場(chǎng)容量有限，過(guò)強(qiáng)的開發(fā)力度導(dǎo)致城市產(chǎn)生供過(guò)于求的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”。
2012年，營(yíng)口市42個(gè)重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)潛在供應(yīng)量達(dá)到1362.67萬(wàn)平方米，其中僅五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園所屬方的沿海產(chǎn)業(yè)基地，在售的住宅項(xiàng)目就超過(guò)20個(gè)，規(guī)劃建筑總量逾500萬(wàn)平方米，而營(yíng)口市區(qū)只有不到70萬(wàn)的常駐人口。
住宅短期內(nèi)指望不上，五礦的盈利來(lái)源主要還是土地招商。根據(jù)雙方協(xié)議，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運(yùn)營(yíng)收益，還可以獲得服務(wù)性收入。
五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園工業(yè)人員向記者介紹，“根據(jù)投資的相關(guān)額度，土地的價(jià)格可以優(yōu)惠在130元/平方米，平均每畝不到8萬(wàn)元�！�
“價(jià)格很低廉，但是我們能夠略有盈利�！壁w錦明表示，畢竟，地方政府會(huì)有相應(yīng)的補(bǔ)貼。
但一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操盤者對(duì)記者稱，很多地方政府囿于財(cái)政壓力，在補(bǔ)貼方面容易拖延，“口惠而實(shí)不至”，甚至直接用土地代替現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)貼。
蜜月到裂紋
2006年，五礦集團(tuán)響應(yīng)國(guó)務(wù)院“振興東北老工業(yè)基地”的號(hào)召，投身遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)。能夠和這樣一個(gè)具有影響力和強(qiáng)大實(shí)力的央企聯(lián)袂，營(yíng)口市政府自然給予五礦最大限度的優(yōu)惠和便利，雙方進(jìn)入關(guān)系融洽的蜜月期。
就在2006年，經(jīng)國(guó)資委批準(zhǔn)，營(yíng)口市人民政府控股下的營(yíng)口中板廠被無(wú)償劃撥給五礦集團(tuán)。目前，五礦中板廠已經(jīng)成為集團(tuán)旗下的骨干企業(yè)。
投桃報(bào)李，五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園在當(dāng)時(shí)一片鹽堿灘涂上篳路藍(lán)縷，投入了超過(guò)300億元的巨資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。為促進(jìn)園區(qū)招商引資的順利推進(jìn)，五礦同時(shí)扮演著土地一級(jí)開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是它們的合作伙伴，甚至，五礦還要利用自己在當(dāng)?shù)仃P(guān)系充當(dāng)“掮客”——為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對(duì)接穿針引線。然而隨著時(shí)間的推移，尤其是2009年4萬(wàn)億元投資的熱潮下營(yíng)口對(duì)于土地財(cái)政的“過(guò)分熱衷”，無(wú)形中使地方政府和開發(fā)商的關(guān)系產(chǎn)生嫌隙。
2009年救市計(jì)劃推動(dòng)下的城鎮(zhèn)化快速延伸到三、四線城市，營(yíng)口便是這些四線城市中的代表之一。營(yíng)口市政府通過(guò)迅速而持續(xù)地提高土地供應(yīng)量，吸引了包括萬(wàn)科、保利、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐。這個(gè)以往籍籍無(wú)名的海濱小城，仿佛在一夜之間成為了龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商的投資新寵。
五礦產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人在此前接受媒體采訪時(shí)曾大倒苦水，認(rèn)為營(yíng)口的城市升級(jí)過(guò)分依賴土地財(cái)政，導(dǎo)致城市和產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
“目前不少產(chǎn)業(yè)新城動(dòng)輒幾十平方公里，土地城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化速度，新城變空城的危機(jī)非常大�！眹�(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員易鵬對(duì)記者表示。
營(yíng)口尤其是沿海產(chǎn)業(yè)基地住宅的過(guò)度放量，完全打亂了五礦產(chǎn)業(yè)園以住宅滾動(dòng)開發(fā)回籠資金建設(shè)園區(qū)的預(yù)定計(jì)劃。
“如今住宅建好了賣不動(dòng)，反而要等待招商來(lái)刺激，整個(gè)就是一個(gè)待解的僵局。為了履行央企的社會(huì)責(zé)任，五礦確實(shí)作出了很大的犧牲�！蔽宓V營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園人士說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)博士周建成向記者指出，“從產(chǎn)品銷售難度來(lái)看，住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)的銷售難度是依次遞增的。如果一個(gè)地區(qū)連住宅都賣不動(dòng)，說(shuō)明當(dāng)?shù)厝丝诤苌�，而且人口后續(xù)導(dǎo)入不足。這種情況下，城市的消費(fèi)能力也是非常差的，產(chǎn)業(yè)就更做不起來(lái)�！�
雙方的嫌隙不止于此。五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部人士對(duì)記者透露，營(yíng)口老邊區(qū)政府已經(jīng)拖欠了五礦2.6億元款項(xiàng)。2010年，五礦與老邊區(qū)政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)三期土地出讓協(xié)商的時(shí)候，由于多次土地置換程序?qū)е缕渲?/SPAN>3平方公里的土地至今沒(méi)有著落�！罢葲](méi)有把地交給我們，又沒(méi)有把2.6億元的預(yù)付款項(xiàng)退還給我們，反而還拿了這些錢去做其他項(xiàng)目開發(fā)�！痹撊耸空f(shuō)。
在五礦大廈與五礦豪生酒店旁，荒置著一片白色的住宅樓盤。據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，該項(xiàng)目是西藏藏業(yè)集團(tuán)開發(fā)的“麗湖名居”。幾年前，由于西藏藏業(yè)集團(tuán)同時(shí)操作多個(gè)住宅項(xiàng)目導(dǎo)致資金鏈斷裂，開發(fā)商卷款逃走，麗湖名居最終變?yōu)闋�尾工程，只能由沿海產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)托管。
“這塊地本來(lái)是交給五礦來(lái)做的，但政府看到五礦建好了五星級(jí)酒店，認(rèn)為這片區(qū)域價(jià)值一定會(huì)提升，就把這塊地以更高價(jià)格賣給了西藏藏業(yè)”，該人士說(shuō)，“結(jié)果不僅項(xiàng)目爛尾，還得罪了五礦”。
營(yíng)口的發(fā)展陷入多重困局，不得不令人思索該區(qū)域是否具有發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)�！耙粋�(gè)地方只有具有資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)才能發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城，其中包括良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才資源、資金優(yōu)勢(shì)等方面。但從營(yíng)口的生產(chǎn)要素來(lái)看，很難找到其資源稟賦所在。這樣一來(lái)，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展就成為了空中樓閣，無(wú)所支撐�！敝芙ǔ杀硎�。
不過(guò)，趙錦明仍然對(duì)五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園的未來(lái)充滿信心。
“只需等上2~3年，五礦產(chǎn)業(yè)新城目標(biāo)必定會(huì)初具規(guī)模�！壁w錦明說(shuō)，“隨著新一屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、改革與推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)未來(lái)會(huì)更好，包括沿海產(chǎn)業(yè)基地相關(guān)政府職能部門的陸續(xù)搬遷入住，這里的人氣會(huì)越來(lái)越紅火，盈利水平也會(huì)大大提升。”
顯然，暫時(shí)的困局并未阻擋住五礦拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雄心�！澳壳�，五礦在汕頭打造的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)新城面積達(dá)到4.8平方公里，公司同時(shí)還在與北京通州區(qū)政府密切商談產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的事宜，園區(qū)面積初步定為4.6平方公里。”五礦內(nèi)部人士透露。
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