樓市“鐵九銅十”預(yù)示了拐點(diǎn)將現(xiàn)？
“金九銀十”的樓市過于平淡，大大出乎開發(fā)商的預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，北京新建商品住宅簽約874套，為近4年來同期最低網(wǎng)簽量。另外在同一時(shí)期內(nèi)，上海成交量大幅下滑六成多，而著有旅游地產(chǎn)美名的海南各地樓盤售樓處也門庭冷清。全國(guó)54個(gè)城市在黃金周前7天合計(jì)簽約為1.6萬套,環(huán)比降幅70%。整個(gè)9月期間，54個(gè)城市中有約半數(shù)城市成交量有不同程度的下降�？磥韨鹘y(tǒng)中的樓市旺季“金九銀十”卻變成了“鐵九銅十”了。
目前看來，中國(guó)樓市在經(jīng)歷過兩年多的宏觀調(diào)控之后，其走勢(shì)已經(jīng)開始有些撲朔迷離。業(yè)內(nèi)專家觀點(diǎn)也出現(xiàn)嚴(yán)重分歧，以牛刀為首的看空派認(rèn)為：當(dāng)前樓市重返低迷，預(yù)示了炒房客半年后要跳樓。而郎閑平教授認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷過底部徘徊之后，房?jī)r(jià)還將暴漲。而更多的專家則希望房地產(chǎn)一直處于“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”狀態(tài)這樣有利于經(jīng)濟(jì)。而對(duì)于購(gòu)房者來說未來房?jī)r(jià)是呈現(xiàn)“合理回歸”？還是“強(qiáng)勢(shì)反彈”呢？不過我認(rèn)為，房?jī)r(jià)合理回歸之路無法避免。
首先，我認(rèn)為，在十八大之后中國(guó)樓市必將走出“震蕩回歸”之路，中國(guó)房?jī)r(jià)飆升的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的危害性在高層已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。根據(jù)中金公司研究顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)指數(shù)從1998年的100，到現(xiàn)在超過500。日本1970年是100，1990年是200，然后泡沫破掉跌去60%；美國(guó)1987年是100，2006年是200，現(xiàn)在也跌掉了40%。在這樣的狀態(tài)下，說明中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)大規(guī)模的積累，而這種積累帶來的后果是非常嚴(yán)重的。相信新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體不僅不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有絲毫的松綁，而且可能通過加大調(diào)控力度，促使房?jī)r(jià)合理回歸，來對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式來進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
再者，前期由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，央行二次下調(diào)基準(zhǔn)利率，使原本處于觀望的購(gòu)房群體預(yù)期政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)松綁，再加上開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷，于是這部分剛需在七八月份集中釋放，造成了國(guó)內(nèi)樓市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的假像，但是這種“剛需”畢竟有限，集中釋放過后，房地產(chǎn)成交量再度大幅回落也在情理之中。為了防止樓市繼續(xù)升溫，9月底，住建部“適時(shí)”表示 將對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策造成房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。此外，房產(chǎn)稅擴(kuò)容的預(yù)期也有所增強(qiáng)。不僅如此，目前多家商業(yè)銀行表示，將取消對(duì)首套房貸85折的利率優(yōu)惠，對(duì)二套房貸的利率也可能進(jìn)一步上浮。銀行在年底“緊貸”如期而至，這對(duì)今年底明年初的房?jī)r(jià)走勢(shì)將產(chǎn)生直接影響。
最后，我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張的格局將發(fā)生質(zhì)變�，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商手上的商品房存貨量巨大，有人估計(jì)，截至9月底，房地產(chǎn)開發(fā)商大約還有200萬套空置住房等著出售，另外還有3000萬套房子正在建設(shè)。同時(shí)，還有人估計(jì)，過去15年中國(guó)建設(shè)了9000多萬套房產(chǎn)。無論是在建的住房及投機(jī)炒作者手中持有的住房，目前都是一個(gè)巨大的量。更值得關(guān)注的是，一些開發(fā)商近期趁著地方政府集中推地的契機(jī)，開始了“搶地”活動(dòng)，可見未來商品房供必將遠(yuǎn)大于求已成定局。試想一個(gè)供遠(yuǎn)大于求的市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)泡沫要想不破也難��！可以預(yù)見2013年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步回歸理性的一年。
現(xiàn)在看來，開發(fā)商和抄房者的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫必將走向合理回歸之路，很多投機(jī)者希望通過中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑以及高層領(lǐng)導(dǎo)換屆來放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，我認(rèn)為這是不可能的，因?yàn)槔^續(xù)縱容房?jī)r(jià)泡沫將后患無窮，雖然整治泡沫會(huì)付出一些代價(jià)，但是如果任由房地產(chǎn)泡沫存在下去，并自由破滅，那將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來的危害，遠(yuǎn)甚于90年代的日本和2006年的美國(guó)。未來中國(guó)房?jī)r(jià)極可能出現(xiàn)由援慢下跌到急速下跌的過程之中！今年樓市的“鐵九銅十”成交低迷，更說明了拐點(diǎn)又將出現(xiàn)。
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