人民幣房地產(chǎn)基金：黃金時(shí)期前的戰(zhàn)斗
外資房地產(chǎn)基金的背影逐漸遠(yuǎn)去，新的人民幣房地產(chǎn)基金時(shí)代已然來臨。
昔日美林亞太投資顧問有限公司董事總經(jīng)理、中國區(qū)業(yè)務(wù)主管蓬鋼，日前已是安泰盤實(shí)股權(quán)投資管理有限公司（下稱安泰盤實(shí)）總裁。他正在籌備一筆規(guī)模為30億左右的人民幣房地產(chǎn)基金。其投資人中赫然出現(xiàn)恒大地產(chǎn)（3333.HK）董事局主席許家印、富力地產(chǎn)（2777.HK）董事長李思廉的身影。本報(bào)記者9月13日獲悉，某大型金融機(jī)構(gòu)將注巨資于該基金。
外資式微。“真正有前途的是人民幣房地產(chǎn)基金。”蓬鋼說自己看得很清楚：直接的競爭將在三五年以后出現(xiàn)，那時(shí)基金經(jīng)理們將爭奪來自機(jī)構(gòu)投資者的錢，屆時(shí)大家將用業(yè)績說話。
外資基金經(jīng)理相逢于人民幣基金
過去五六年的時(shí)間里，開發(fā)商對外資房地產(chǎn)基金經(jīng)理愛恨交織。為了渡過資金難關(guān)，開發(fā)商不得不接受各種苛刻的條件，一旦市場轉(zhuǎn)好，開發(fā)商最先想到的就是趕緊將這些基金請出去。“毫不夸張地說，外資基金和中國的房地產(chǎn)開發(fā)商合作，基本每一筆都有違約的狀況出現(xiàn)。”蓬鋼說。市場最低迷的時(shí)候，哪個(gè)開發(fā)商不會(huì)逾期還款？而作為基金經(jīng)理人，是拿著合同逼問開發(fā)商，還是頂著總部的壓力，既需要技術(shù)上的判斷，也需要人與人之間相處的藝術(shù)，更需要精確的計(jì)算得失。“必須要變通。”蓬鋼說。
眾多案例中，和恒大的合作無疑是蓬鋼最傾注精力的，幾乎已經(jīng)超越了一個(gè)基金經(jīng)理所需要做的。這被外界視為一場賭局的投資，最終恒大險(xiǎn)勝。蓬鋼和李思廉也曾有過多個(gè)項(xiàng)目上的合作。李思廉常說，蓬鋼是他見過的眾多的外資基金經(jīng)理中，最懂中國行情的一個(gè)。
掌管美林房地產(chǎn)基金從2004年第一筆房地產(chǎn)投資開始至2008年最后一筆，一共投出10億美元，目前已經(jīng)收回70%。最終產(chǎn)出約為18億-19億美元。其中既有個(gè)人努力的成分，也有時(shí)代的厚禮。2010年11月，美林將其在亞洲房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理權(quán)轉(zhuǎn)交給了私募巨頭黑石。蓬鋼及其團(tuán)隊(duì)選擇了離開。黑石為那個(gè)時(shí)代劃上了句號(hào)，但一切并沒有結(jié)束。
“現(xiàn)在回過頭來看，2004年和2005年是很好的機(jī)會(huì)。”蓬鋼說。一方面，外資有足夠的資金量，相比中資銀行，做起事來靈活，什么事都可以商量，一些企業(yè)借著外資的力量壯大。而過去的十年里，外資也從中國的房地產(chǎn)分得一杯羹。但現(xiàn)在客觀環(huán)境已對外資不利，不僅僅是外匯管制的問題。人民幣的總量很大，財(cái)富總要找到出口，這是蓬鋼所看到的機(jī)會(huì)。
最好的時(shí)期即將來臨
仿佛輪回，許多人又回到了新的起跑線。但這也是一個(gè)混沌的人民幣地產(chǎn)基金時(shí)代。數(shù)十個(gè)基金野蠻生長，每個(gè)都在探求新的模式。
沒有適當(dāng)監(jiān)管，入行門檻很低，稍有不慎就可能走到非法集資的道路上。對基金經(jīng)理人沒有資質(zhì)的要求，對基金沒有資金量的要求�；鸸芾砣穗S時(shí)可能出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。今后3-5年內(nèi)會(huì)有各種各樣問題出現(xiàn)，尤其投資人和基金管理人之間可能有很多大的糾紛。
蓬鋼也清楚，許家印和李思廉對安泰盤實(shí)的投資，是出于對蓬鋼的認(rèn)可和支持，但這并不是可持續(xù)的模式。他的目標(biāo)是，大金融機(jī)構(gòu)如信托、保險(xiǎn)公司和社�；鸬�，以及資產(chǎn)在1000萬至1億元之間的個(gè)人。
蓬鋼回憶說，在美林的時(shí)候，融資有成熟的運(yùn)作模式，對象大多是機(jī)構(gòu)投資者。如今，改換了身份以后，他需要公眾的認(rèn)知。獲取這些個(gè)人的信任，除了靠基金經(jīng)理的管理能力、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)之外，還要有好的投資項(xiàng)目。
第一期募集的30億究竟如何投資？蓬鋼透露說，會(huì)將其分成10筆在2012年底前投出，平均每筆投資3個(gè)億左右，最大一筆不會(huì)超過6個(gè)億。債權(quán)融資、股權(quán)融資手段都會(huì)使用。這些錢都會(huì)作為短期的錢、救命的錢借給開發(fā)商。投資者可以收到25%以上的回報(bào)。
眼下又正是國內(nèi)房地產(chǎn)商缺錢的時(shí)刻。蓬鋼相信，對于私募基金來說，今年底到明年初將會(huì)是很好的機(jī)會(huì)。而之于地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，只能成功不能失敗。“3-5年以后一定能迎來人民幣房地產(chǎn)基金的黃金發(fā)展期。”蓬鋼說。
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