新一輪樓市調(diào)控政策呼之欲出
國務(wù)院派出的8組樓市督查組已經(jīng)結(jié)束督查，各地樓市成交陷入低迷，房價(jià)依舊保持高位。樓市正在走入市場與政策艱難博弈的敏感時(shí)刻。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房價(jià)遲遲未現(xiàn)松動(dòng)，調(diào)控政策不會(huì)放松，新一輪調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收、信貸、土地政策都可能再度加碼。
樓市陷入高位僵持
自從今年初樓市調(diào)控組合拳出臺(tái)以來，各地成交量不同程度陷入低迷，房價(jià)快速飆漲勢(shì)頭得到遏制。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個(gè)大中城市 新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市達(dá)到20個(gè)，比上月增加了6個(gè)，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個(gè)。而從同比數(shù)據(jù)來看，同比下降的城市有2個(gè)，比上 月增加了1個(gè)；同比漲幅回落的有46個(gè)城市，比上月增加了16個(gè)；同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個(gè)城市，比上月增加了2個(gè)。
雖然房地產(chǎn)市場逐漸“退燒”，但房價(jià)“拐點(diǎn)”尚不明顯。70個(gè)大中城市里，依然有29個(gè)城市3月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過0.5%，京、 滬、穗、深4個(gè)一線城市銷售均價(jià)雖然略有下調(diào)，但有專家指出，3月份很多高檔樓盤推遲上市，價(jià)格的回落很大程度上是受成交結(jié)構(gòu)性的影響，而非趨勢(shì)性的變 化。
以深圳為例，3月深圳全市新房成交均價(jià)19423元／平方米，環(huán)比下降5.99％，同比下跌5.04％。造成這種房價(jià)“假摔”的原因在于，3月 深圳關(guān)外房源成交量大增，拉低了成交均價(jià)。3月深圳關(guān)外新房成交2131套，遠(yuǎn)多于2月的1274套。3月上海二手房價(jià)格也沒有出現(xiàn)調(diào)整，二手房價(jià)格指數(shù) 為2586點(diǎn)，環(huán)比仍然上漲了0.25%，5個(gè)市中心區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)平均上漲0.32%。
地產(chǎn)研究人士韓世同指出，限購政策抑制了高端樓盤的成交，市場陷入觀望導(dǎo)致成交萎縮，而郊區(qū)樓盤則趁勢(shì)推盤，價(jià)格較低成交量大，導(dǎo)致3月份整體均價(jià)下滑，實(shí)際上市場并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。
進(jìn)入4月以來，房地產(chǎn)市場悄悄回暖，均價(jià)又開始上揚(yáng)。最近一周（4月18日至24日）上海商品住宅成交均價(jià)高達(dá)31720元/平方米，環(huán)比大幅 上漲58.4%。高端項(xiàng)目上海紫園一周共成交34套獨(dú)棟別墅，成交均價(jià)高達(dá)100205元/平方米，均價(jià)高達(dá)62284元/平方米的四季雅苑成交了7套， 璽園也以49415元/平方米的均價(jià)成交了10套。
多項(xiàng)政策將再加碼
房價(jià)持續(xù)居于高位，后續(xù)還會(huì)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，近期從管理層的各種表態(tài)中不難發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)控將向著更長期、更縱深的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。
收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道是減弱房價(jià)上漲動(dòng)力的重要手段。日前有消息稱，銀監(jiān)會(huì)可能于5月1日前后出臺(tái)新的規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，收緊 房地產(chǎn)信托融資。個(gè)人首套房貸也可能將首付提高至五成，上海某國有銀行信貸人員稱，目前還沒有相關(guān)通知，首套房首付五成殺傷力較大，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)， 但如果房價(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲，這也可能成為能夠立竿見影的一劑猛藥。
今年以來在銀行貸款和資本市場再融資日益收緊的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過信托產(chǎn)品募集資金，房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆。3月份信托產(chǎn)品中投資于房地 產(chǎn)的信托產(chǎn)品募集資金量最大，共有35只，擬募集資金總額達(dá)98.31億元，環(huán)比增長108.42%，占3月份募集總規(guī)模的46.45%。4月11日至 17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的共有8款，募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模的30.17%，仍是所有投資領(lǐng)域中占比最高的。
去年銀監(jiān)會(huì)就曾發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有所萎縮。今年以來，房地產(chǎn)信托再次成為房企爭搶的香餑餑，監(jiān)管層很可能再次考慮對(duì)信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加以管束，防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)蔓延到信托行業(yè)。
建立住房信息系統(tǒng)并推廣存量房稅收試點(diǎn)，也可能是新一輪調(diào)控的重要方向。國務(wù)院督查組在各地督查期間就曾傳遞出這一信號(hào)。督查組在甘肅督查時(shí)指 出，“蘭州市主城區(qū)的個(gè)人住房信息尚未完成有效整合”，建議“適時(shí)對(duì)運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房稅收征管推廣工作做出部署”。在海南，督查組同樣提出， 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理信息化建設(shè)與調(diào)控不相適應(yīng)，建議按時(shí)完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供技術(shù)支持，抓緊應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房稅 收管理的試點(diǎn)和推廣。
土地政策也將作出一些調(diào)整。有消息稱，國土部將于近期下發(fā)有關(guān)“保障房供地計(jì)劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強(qiáng)化調(diào)控政策的執(zhí)行和落實(shí)。 完善招拍掛制度將改變過去完全依靠價(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價(jià)，并將出臺(tái)一些控制地價(jià)的規(guī)范性文件。另外，也不排除對(duì)房價(jià)進(jìn)行直接干預(yù)。
就連剛剛被媒體報(bào)出因財(cái)政收入下滑而“擬廢限購令”的�？谑校苍�26日緊急出面澄清。�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局、海口市財(cái)政局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該報(bào)道不屬實(shí)，�？趯⒗^續(xù)執(zhí)行限購和限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控政策，該市今年一季度財(cái)政收入仍保持正常健康態(tài)勢(shì)。
信貸調(diào)控或遭遇對(duì)沖
由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少開發(fā)商延遲了樓盤上市時(shí)間，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期五六月份推盤量將大增，同時(shí)開發(fā)商資金鏈緊繃，屆時(shí)房價(jià)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。但中國 證券報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發(fā)商資金狀況尚未陷入需要降價(jià)促銷的險(xiǎn)境，且有不少開發(fā)商對(duì)后市仍抱有幻想。
在上海市松江區(qū)某樓盤，中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，3月份開盤的18000元/平方米均價(jià)的房源已經(jīng)售罄，剛剛新推出的房源已經(jīng)攀升至21000元 /平方米，且優(yōu)惠活動(dòng)減少。4月16日，位于浦東周康板塊的印象春城二期推出新房源，價(jià)格也絲毫沒有松動(dòng)，單價(jià)在18000元至20000元/平方米。就 連嘉定區(qū)的一些樓盤，也開始取消前期入市時(shí)優(yōu)惠與折扣。這些定位于普通買家的住宅項(xiàng)目，并沒有因?yàn)檎{(diào)控而出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，目前僅僅屬于“滯漲”。
有開發(fā)商稱，開發(fā)商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日，根據(jù)已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季 報(bào)，一季度末合計(jì)持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)684億元，貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過短期借款與一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù) 債之和，短期內(nèi)償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預(yù)收賬款合計(jì)高達(dá)2838億元。
不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對(duì)沖了國內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。僅在香港市場，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券 融資約700億元人民幣，世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、仁恒置地、龍湖地產(chǎn)、雅居樂等房企紛紛在境外發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資。
在人民幣升值預(yù)期之下，外資仍在以各種渠道進(jìn)入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達(dá)45.2%，為各 類來源中增長最快。以富力地產(chǎn)最近一次融資為例，4月下旬，富力通過旗下離岸子公司成功進(jìn)行海外淘金，短短一周的時(shí)間，合計(jì)6億美元的優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)獲得了 超額認(rèn)購，金額達(dá)9億美元。
對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控下的市場走勢(shì)，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸麒麟認(rèn)為，如果房價(jià)長期處于高位，調(diào)控也將持續(xù)下去，甚至可能會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，開發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。
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